屋宇署建築專業人士及監管制度

屋宇署在監管方面的角色

香港所有私人樓宇以及相關工程均受《建築物條例》規管，以確保樓宇從設計,建造,使用以及維修保養均達到法例要求的標準。

建築專業人士

建築專業人士是指具備合適的專業資格和經驗的專業建築專業人士，在一般工程下常見的專業人士可包括註冊承辦商,註冊結構工程師/註冊岩土工程師及認可人士等, 發展商或業主於準備工程前必須先委任認可人士作為有關工程的統籌人，擬定圖則供屋宇署審批。

一般圖則

建築圖則，地盤平整圖則，基礎圖則，結構詳圖圖則，排水設試圖則。

監管制度

訂明建築人士必須依照法定責任，協調監督已進行的建築工程，一旦發現違例情況,應立即主動通知屋宇署，及提交有關補救建議，屋宇署可下令停止有關工程及清拆其違規部份或全部，違例者可遭檢控或紀律處分。

完工證明及巡邏

在建築專業人士提交峻工證明書後，屋宇署便會抽查新建工程的情況，結構物料的測試報告，建結構物料的測試報告，建築物的實際尺寸，逃生通道，防火門耐火物料的情況，通風照明,排水系統等等…當所有文件及現場考察證明新建築物都符合《建築物條例》的規定，屋宇署便會發出認可文件。

罪行

如所進行的工程不符合《建築物條例》及相關法例規定又或者不屬於豁免工程或小型工程，但在沒有得屋宇署的批准及同意情況下進行，即屬違規建築物或工程，屋宇署便可根據《建築物條例》執法。

加建及改建工程

加建及改建工程的定義及相關程序

任何人士,如欲於現有建築物進行涉及建築物結構的改動及加建的建築工程, 而工程不屬於小型工程監管制度下的工程項目,業主或佔用人應先就有關工程諮詢建築專業人士、註冊承建商及認可人士(及在有需要時委任一名註冊結構工程師)擬定結構圖則呈交屋宇署審批。而有關人士亦須委任註冊承建商，正在該名認可人士監督下進行經屋宇署批准及同意的建築工程。

• 涉及建築物結構或《建築物條例》／不屬於小型工程監管制度下的工程項目
• 專業人士準備工程圖則供屋宇署審批
• 委任註冊承建商
• 註冊承建商就已批淮的圖則展開工程
• 專業人士申報完工
• 屋宇署巡查
• 屋宇署接受此工程及發出認可證書

中央批改圖則

中央批改圖則的程序

於委任建築專業人士後，相關的專業人士會準備工程圖則供屋宇署審批, 同時亦會將個案轉介給有關部門，徵詢他們對圖則的意見(其他部門包括消防署，地政署，規劃署，運輸署，水務署，渠務署，土力工程處等),首次審批圖則屋宇署會在兩個月內通知批核結果。 一張加建及改建工程圖則(A1尺寸)屋宇署徵收的入則費為HKD 11,200。

當工程完成改,專業人士及,註冊承建商便可提交相關峻工證明文件，作為屋宇署日後巡查的依據

小型工程

小型工程分級制度及程序

小型工程共分為三個級別,第I,II及III其分級的規模複雜程度和安全風險會按該分級按次逐級遞減。

屋宇署不會對遞交的圖則或文件徵收入則費。

第I級別- 相對比較複雜

委任訂明建築專業人士(設計) >> 委任承建商(建造) >> 通知屋宇署開工(工程開始七日前) >> 工程 >> 通知屋宇署完工(十四日內)

第II級別- 複雜程度較低

委任承建商(設計及建造) >> 通知屋宇署開工(工程開始七日前) >> 工程 >> 通知屋宇署 完工(十四日內)

第III級別- 小型規模及相見於家居

委任承建商(設計及建造) >> 工程 >> 通知屋宇署完工(十四日內)

指定豁免工程

• 「小型工程監管制度」訂明15項複雜程度及安全風險均低於一般小型工程的「指定豁免工程」。根據《建築物條例》的規定，展開「指定豁免工程」前無須事先獲得屋宇署的批准圖則及書面同意，亦無須聘請認可人士及註冊承建商進行有關工程。

家居小型工程檢核計劃

「家居小型工程檢核計劃」，這計劃讓市民經檢核後保留在新法例生效前，並未獲得屋宇署批准但已建造的四項違例家居小型工程，包括:-

• 位於地面或平板(不包括懸臂式平板)上，用於支承空調機、冷卻水塔或任何相關通風管道的構築物
• 自建築物外牆伸出的冷氣機支架
• 自建築物外牆伸出的晾衣架
• 業主須委任訂明建築專業人士或訂明註冊承建商，檢查並核證有關家居小型裝置符合安全規格，並視乎情況而進行加固工程，核證報告須呈交屋宇署。
• 經檢核的家居小型裝置，除非安全情況有變，否則屋宇署不會採取執法行動清拆這些裝置。

分間樓宇單位(劏房)

分間樓宇單位合法化

在小型工程監管制度的技術指引下，可將原有違規劏房或住宅樓宇在合乎(建築物條例)下重新分間，解決因違規劏房而做成的危機，例如：（結構，消防安全，衛生及通風照明危機等等......）。此類工程屬（Ｉ級小型工程）必先委任認可人士進行統籌及規劃。

分間樓宇單位的定義

分間樓宇單位，俗稱「劏房」，一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位，被分間成兩個或以上的獨立房間。

一般劏房通常涉及的相關工程

• 拆除原先的非結構性間隔牆
• 加設新的非結構性間隔牆
• 裝置新的廁所及廚房
• 改動或加設內部排水渠系統
• 加厚地台以埋置新設或經改動的排水渠管
• 開鑿額外門口或通風洞口等

豁免審批的劏房工程

不涉及樓宇的結構， 《建築物條例》第41(3)條的規定是屬於豁免審批建築工程。無須向（屋宇署）提交圖則並獲得批准及取得展開工程的同意書便可以展開，無須由訂明註冊承建商進行工程及由訂明建築專業人士監督工程，在不違反《建築物條例》的情況下進行。

進行分間樓宇單位須注意事項

• 更改樓宇單位的用途
• 消防安全
• 樓宇結構
• 環境衞生
• 通風及照明

一般違規情況

• 將非住用樓宇尤其是工業用途的樓宇單位分間為獨立房間作居住用途。
• 在分間單位的出口安裝的門/鐵閘阻礙逃生途徑。
• 分間單位不能通往樓宇的出口樓梯。
• 在出口樓梯的圍封牆開鑿門口/通風洞口。
• 結構構件(例如橫樑、柱或結構牆)部分被拆除。
• 在結構牆開鑿通口。
• 在街道上方的露台加設厠所及廚房。
• 分間單位並無提供天然的照明與通風的窗戶。
• 加設或經改動的排水渠有漏水徵狀。
• 下層單位的天花板出現滲水或混凝土剝落情況。
• 間隔牆與天花板相連的位置出現裂縫。
• 因負荷過重，令貼近懸臂式露台位置的地板出現裂縫。

案例 1

我有一個唐樓單位，想改建為三個小單位及公共浴室及廚房，另亦想更換所有窗戶，以配合室內間格，我須留意那些地方？是否須正式申請？

案例 2

我擁有兩幢相連前後座數的唐樓。每幢八層高，每層兩梯四伙，希望全部改為劏房，需留意那些事項？現有四層已經是劏房間格，可否申報以豁免將來可能收到命令要求清拆？由於樓宇太舊，屋宇署亦沒有此大廈的圖則，我應該怎辦？

• 懸臂式結構的位置
• 間牆的厚度要求
• 多戶式單位的走廊寛度要求
• 廚房及浴室的通風採光要求
• 改動窗戶尺寸屬小型工程二級要求
• 耐火結構
• 逃生通道不可阻塞
• 人數對走廊寬度的影響
• 地台加建厚度
• 通風照明
• 需諮詢結構工程師以確定結構承力部份的位置
• 自行申報並不可當作豁免條例之要求

法定清拆命令及要求

違反清拆違建工程的命令的後果

屋宇署會指示政府承建商代為清拆，並於其後向業主悉數追討工程費連監督費及附加費。

不遵從法定命令屬刑事罪行，最高刑罰為監禁一年及罰款港幣 $200,000。若違法情況持續，會被加判每日罰款港幣 $20,000。

有關命令亦會在土地註冊處紀錄在案。物業如有按揭，關涉的財務機構會獲知會。

聘用適當合資格人士清拆

屋宇署會在有關的清拆令中指明要求業主須根據《建築物條例》的規定。委聘註冊專門承建商、認可人士及註冊結構工程師進行清拆工程並提供意見。

清拆的部分當中不涉及拆卸一幢樓宇或拆卸一幢樓宇的任何大型或重要部分，則屋宇署在清拆令中一般都不會指明業主須一定要委聘註冊承建商、認可人士及註冊結 構工程師來進行清拆工程，但為着個人及公眾安全起見，屋宇署亦會建議業主委聘註冊承建商來進行清拆工程，及委聘認可人士或註冊結構工程師以確保提供所需的 安全措施。再者可在新的「小型工程監管制度」下，擬進行小型工程的人士可透過簡化程序進行

停工令

根據《建築物條例》第23(1)條，建凡建築事務監督認為─

• 任何建築工程或街道工程正在於違反本條例任何條文的情況下進行；或
• 會導致或相當可能會導致任何毗鄰的或其他的建築物、街道或天然、經平整或人工建築的土地整體或局部坍塌；
• 在建築工程地盤內處於危險狀況
• 建築事務監督可藉向註冊承建商或進行該工程的其他人送達的書面命令，規定停止該工程，直至命令被撤回為止。
• 如建築事務監督命令停止工程，則進行建築工程或街道工程的人須盡快和在盡量安全的情況下停止進行工程。

違規工程

不獲豁免工程必須事先獲得建築事務監督的批准及同意方能展開，否則便屬違反《建築物條例》（第一二三章）第14（1）條的規定以及觸犯第40（1AA）條的罪行。

結構改動工程亦可能因構成危險而觸犯《建築物條例》第40（2B）（b）條的罪行。

排水工程則屬小型工程，必須由訂明註冊承建商進行，否則便會觸犯《建築物條例》第40（2G）條的罪行。

監工計劃書

1. 如不遞交監工計劃書不得當作建築事務監督同意
2. 如認可人士未遞交建築工程或街道工程的監工計劃書，則不得根據第15條當作建築事務監督已給予同意。
3. 如建築事務監督不需要監工計劃書，則第(1)款不適用。
4. 製備監工計劃書的人須遵從遞交監工計劃書時適用的技術備忘錄。
5. 製備監工計劃書的人須對監工計劃書的內容負責。

罪行

• 40(1AA) 罪行
  • (1AA) 任何人明知而違反第14(1)條，即屬犯罪，而如屬建築工程(小型工程除外)或街道工程的情況，一經定罪—
  • a) 可處罰款$400000及監禁2年；及
  • b) 可就經證明並獲法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款$20000。 (由2008年第20號第28條代替)
• 40(2B)(b) 罪行
  • 與任何地盤平整工程、打樁工程、基礎工程或其他形式的建築工程直接有關的人(不論是否認可人士、註冊結構工程師、註冊岩土工程師、註冊一般建築承建商、註冊專門承建商或註冊小型工程承建商)，如 進行或已進行該等工程，或授權或准許或已授權或已准許進行該等工程，而工程進行方式相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險，即屬犯罪，一經定罪,如屬是小型工程的地盤平整工程、基礎工程或其他形式的建築工程，可處罰款$500000及監禁18個月。
• 40(2G) 罪行
  • 任何並非訂明註冊承建商亦非在任何該等承建商監督之下行事的人無合理辯解而核證或進行小型工程，即屬犯罪，一經定罪—
  • (a) 可處第6級罰款及監禁6個月；及
  • (b) 可就經證明並獲法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款$5000。

屋宇署代為清拆

• 根據《建築物條例》第40(1BA)條或第40(1BB)條，任何人如不遵從命令的規定，又無合理辯解，即可構成犯罪。前者的罪行涉及沒有遵從根據《建築物條例》第24(1)條所發出的僭建物清拆令，該獲發命令時的人士一經定罪，可處最高刑罰為港幣$200,000及監禁一年；
• 假如仍不遵從命令辦理，則該命令不獲遵從的情況持續的每一天另處最高罰款港幣$20,000。
• 至於後者的罪行則涉及沒有遵從根據《建築物條例》第24AA(1)條所發出的命令，該獲發命令的人士一經定罪，可處最高刑罰為港幣$50,000及監禁三個月。
• 假如仍不遵從命令辦理，則該命令不獲遵從的情況持續的每一天另處最高罰款港幣$5,000。
• 根據《建築物條例》第40(1B)條，任何人如涉及沒有遵從非《建築物條例》第24(1)條或第24AA(1)條所發出的命令，該獲發命令的人士一經定罪，可處最高刑罰為港幣$50,000及監禁一年。
• 假如仍不遵從命令辦理，則該命令不獲遵從的情況持續的每一天另處最高罰款港幣$5,000。

樓宇維修

樓宇的維修大部分都是較技術性維修工程, 一般情況下都需要專業人士的意見及評估,業主委任合資格的建築專業人士作為顧問或工程顧問，亦可聘請認可人士統籌有關工程:例如投標, 勘察報告,疑難解決,補救方案,維修及管理。

大部分常見的樓宇維修工程部分可透過小型工程監管制度第二級別進行，若業主需要求進一步安排非常規性的改動例如：加建冷氣機架，公共平台有蓋行人通道，改動大廈出入口，更換住戶窗戶等，便需資詢認可人士，確保工程是在合法的程序下進行。

違例建築工程

違例建築工程

凡未經建築事務監督事先批准及同意而進行的樓宇外部的建築工程，以及樓宇內部而涉及建築物的結構的加建或改動工程；或

未有根據《建築物條例》所訂的「小型工程監管制度」的簡化規定而進行指定為小型工程的建築工程；或

在樓宇內部進行而不涉及建築物的結構，但未能符合建築物規例就建築工程所訂的建築標準的改動或加建工程

一般鄰常見違例建築工程:

• 簷逄
• 附建在外牆的冷氣機架
• 懸掛在外牆的鐵籠
• 大型招牌
• 平台僭建物
• 天台組合屋
• 天井僭建物
• 違規圍封露台
• 樓梯違規開鐅門口

進行違例建築工程的最高刑罰

根據《建築物條例》，任合人未事先得到建築事務監督的批准及同意而進行建築工程(小型工程除外)，即屬犯罪，一經定罪，可被處罰款400,000元及監禁2年，並按獲法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款20,000元。

根據《建築物條例》，任合人在安排展開或安排進行小型工程時， 如明知而沒有按規例規定就該小型工程委任所須的訂明建築專業人士及/或訂明註冊承建商，即屬犯罪，一經定罪，可被處第6級罰款(目前為100,000元)。

清拆違例建築工程的命令

根據《建築物條例》第24(1)條，建築事務監督可發出清拆命令，著令業主在指定期限內清拆有關的僭建物，或糾正有關違例清況，並可將命令在土地註冊處登記於有關物業業權記錄上(俗稱「釘契」)。

假如有關工程未能在限期內進行，建築事務監督可向無合理辯解而不遵從命令的業主提出檢控，一經定罪，違例者可被處罰款200,000元及監禁1年，並按獲洔庭信納該罪行持續的每一天，另處罪20,000元。

建築事務監督亦可安排政府承建商進行有關工程，然後向業主收回工程費，另加監督費。

消防安全

建築物耐火結構

• 一般常見的違規,耐火結構工程:
• 拆去消防升降機門廊
• 樓梯內的設施沒有妥為保護
• 特別危險房間保護不足
• 消防門損毀或被拆去
• 耐火牆上開鑿洞口
• 公眾走廊的門耐火能力不足

公用逃生通道

法例規管私人樓宇的走火通道包括以下各項
• 耐火牆的時效
• 防火門開門方向及其時效
• 通道的距離,闊道及高度

逃生樓梯應具備以下要點:
• 每級樓梯的高度闊度受到規管
• 逃生樓梯不可放置雜物

防火門

• 防火門應具備以下要點
• 明確的出路門牌
• 防火門應常關
• 設有門鼓,可以自動關上
• 門框的密封條要處於良好狀態，不可以有損毀

消防安全

劏房業主一般都會把原有大門拆掉，換上不符合耐火能力的平價劏房門，因此不符合現行的消防安全要求。

開放式廚房

每個住戶必須附有廚房。廚房的牆門都非常重要牆身要，有一小時耐火效能而門雖要有半小時。

辦公室工業大廈的改動及加建工程

更改用途

只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇，才可作住宅用途。因此，只有位於容許住宅用途的地帶內的工廈，才可考慮改裝作住宅用途。住宅用途（即分層住宅、屋宇及住宿機構）並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。在「商業」地帶，住宅用途並非經常准許的用途，須向城市規劃委員會申請規劃許可。城市規劃委員會會考慮的因素，主要包括擬議的住宅發展是否與鄰近現存工廈的運作相容。其他相關的因素，例如擬議計劃的具體內容、地區人士及各有關政府部門的意見，均會在審議規劃申請時被充分考慮。

地積比及覆蓋率

在土地的規劃用途以外，應注意在法定樓宇監管制度下，住宅樓宇在地積比率和上蓋面積等方面亦面對較嚴格的規定。因此，改裝住宅用途地帶內的工廈作房屋發展，無論在技術及財政上是否可行，須按個別情況考慮。舉例來說，在改裝工廈作住宅用途時，可能須拆卸工廈部分樓面，以符合在地積比率和上蓋面積方面的法定規定，而這可能會令到有關改裝項目在技術及財政上並不可行。

廁所及衛生設備的提供

根據《建築物(衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所)規例》(第123I章) ，不同用途的處所對廁所及衛生設備的要求亦有不同。因此，改變用途時，應同時確保相關設備能滿足新用途在條例下的要求。

防火間隔，耐火結構，逃生及救援通道

參照《 2011 年建築物消防安全守則》對不同用途處所的有關要求。

結構安全

參照《 建築物(建造)規例》對不同用途處所的有關要求。

案例 1

我在某商業大廈18樓有數個單位，我希望合併為一個大辦公室，除數個經理用的固定辦公室外，其他地方都是開放式用途及儲物。廁所則希望改建在茶水間內以省掉一些走廊空間。

須考慮事項：

• 非固定間格可獲豁免
• 注意潔具位置，通風採光要求
• 拆除牆身需翻查原有圖則及入伙紙確定大廈單位原有用途
• 需留意電梯間公共走廊寛度，不可隨意縮減
• 廁所不可在茶水間內

案例 2

我擁有兩個相連工廠單位，希望打通改建為一個貨倉及封閉某些窗戶，我須留意那些事項？

須考慮事項：

• 大廈原有用途，不同單位的用途
• 走火逃生距離，路徑
• 封閉窗戶會否對室內間格有影響
• 檢查現有的消防系統
• 對樓宇結構承重力的影響
• 現有大廈的設計是否與建議的工程相符